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星期二, 4月 13, 2021

中国写字楼市场持续遇冷 空置率攀升租金下降

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北京的长安街、上海的陆家嘴、深圳的福田、成都的天府广场、武汉的长江沿岸、重庆的江北嘴,这些甲级写字楼聚集之地,既是都市精英们日常拼搏之地,也是城市的繁华名片,还是经济运行的“晴雨表”。

《经济参考报》报导,受多重因素影响,北京、上海、深圳等地的写字楼空置率持续上升,而租金持续下滑。投资者保持观望态度,经济下行压力显而易见。

2020年全年,中国一线城市的写字楼空置率创10年新高,达20%左右。北京全市甲级写字楼空置率在第四季度环比上涨两个百分点至19.4%,创历史新高。上海跟深圳也达到25%以上的空置率,全国的写字楼空置率接近30%,整个商业用房空置率更是高达35%左右。

2020年四季度,深圳甲级写字楼空置率达到了28%。而在大湾区,空置率最高的是珠海,逼近45%。佛山、东莞、肇庆、江门的甲级写字楼空置率紧随其后,也都在30%以上。

二线城市中,武汉、天津、重庆、天津、西安的空置率都在30%以上。天津写字楼市场受制于空置率较高的历史原因,2020全年维持在35%以上的高位;武汉的空置率原本也不低,2020年又是受疫情冲击最严重的城市,到目前为止,不但没有消化库存,反倒还有很多租客退房,推高了空置率;重庆、西安的空置率也都在30%以上。这意味着这些城市的甲级写字楼有近三分之一是闲置在那儿的,用处估计也就是节假日晚上上演灯光秀。

根据第一太平戴维斯预计,供需不平衡的问题将会在2021年被进一步放大,空置率也将继续走高。比如,北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内,但供需不平衡的问题从2019年开始凸显,在疫情肆虐的2020年,新增供需比更是上涨到接近5倍。2020年全市场新增供应项目约60万平方米。初步统计,2021年将有接近160万平方米的新项目入市,巨量新增供应量无疑将给写字楼市场带来巨大的冲击。

办公需求的减少反映到租金上面,就是写字楼的租金加速下降。北京写字楼租金从2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米,降幅达到8.4%,为十年来租金同比最大降幅,而这也是连续8个季度下滑了。“魔都”上海的情况则更严重,根据央视财经报道,上海虹口区的北外滩区域写字楼群,部分写字楼整体空置率在40%左右,前滩和大虹桥区域的写字楼空置率也接近40%。深圳2020年第四季度租金指数环比下降1.6%,同比下降6.3%,租金连降9个季度。北京深圳上海是中国经济最活跃的区域,更是中国经济的引擎,他们的甲级写字楼尚且如此,其他城市可想而知。

究其原因,主要有三个方面:一是受疫情影响,2020年经济不景气;二是受电商、互联网冲击,很多实体经济业务都转到了线上,而一些互联网公司则在家办公;三是因为写字楼税收较高,能带动城市的GDP,所以地方政府乐此不疲地批地建设,供应量不断推高。自2017年以来,上到管理层下到地方政府,基本形成了一致思维与行动:商改租、商改住。但进展速度非常缓慢,几年来大多数城市的写字楼空置率并没有下降。

作者:小韭菜

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